Кадастровая переоценка в Москве 2026: +23% и налог на имущество

С 1 января 2026 года в Москве действуют новые результаты государственной кадастровой оценки. По данным Правительства Москвы, кадастровая стоимость жилых объектов выросла в среднем на 23%, переоценка затронула около 4,9 млн квартир, домов и апартаментов общей стоимостью примерно 68,3 трлн рублей. Именно от этой цифры теперь считается налог на имущество физических лиц, а не от рыночной цены и не от той суммы, за которую вы покупали квартиру.

Первые платёжки с новыми начислениями за 2026 год придут в личный кабинет налогоплательщика только в 2027 году, срок уплаты до 1 декабря 2027. За 2025 год налог считается по прежней оценке, здесь ничего не меняется.

Почему налог не вырастет сразу на 23%

Налоговый кодекс защищает собственников от резких скачков. Статья 408 НК ограничивает годовой рост налога на имущество физлиц по жилью суммой не более 10% относительно прошлого начисления. Даже если сама кадастровая стоимость подскочила на четверть, платёж следующего года не может превысить прошлогодний более чем на десятую часть.

Ограничение работает автоматически, ФНС применяет его при расчёте. Но есть накопительный эффект: рост на 10% каждый год превращает разрыв в кадастре в реальные деньги за 3 к 5 лет.

Кто почувствует переоценку сильнее всего

• Владельцы премиального и элитного жилья. В Москве ставка для квартир дифференцирована по кадастровой стоимости: примерно 0,1% на массовом жилье и до 0,3% на объектах свыше 50 млн ₽. Плюс апартаменты и лоты дороже 300 млн ₽ облагаются по повышенным ставкам без потолка 10%.
• Собственники апартаментов. Юридически это нежилое помещение, ставка 0,5%, а для объектов из перечня деловых и торговых центров до 2%. Вычет 20 м² на апартаменты не действует.
• Долгосрочные владельцы. Чем дольше вы держите объект, тем сильнее накапливается тот самый эффект +10% в год.

Как узнать новую кадастровую стоимость своей квартиры

Самый быстрый способ: на сайте Росреестра по кадастровому номеру или адресу. Выписка о кадастровой стоимости бесплатная, приходит на почту или в личный кабинет. Если номера не знаете, ищите по адресу через сервис «Публичная кадастровая карта».

Сравните полученную сумму с рыночной ценой аналогичных квартир в вашем доме. Ориентир: адекватная кадастровая стоимость обычно составляет 70 к 90% от рыночной. Если кадастр выше рынка, есть смысл разбираться.

Как проверить расчёт налога

1. Возьмите кадастровую стоимость своей квартиры.
2. Вычтите стоимость 20 м² (для семей с тремя и более детьми плюс 5 м² на каждого ребёнка).
3. Умножьте на ставку по вашей стоимости (в Москве обычно от 0,1% до 0,3%).
4. Учтите долю в праве и число месяцев владения.

Точную ставку по конкретному адресу удобнее всего смотреть в справочнике «Ставки и льготы» на сайте ФНС.

Что делать, если оценка кажется завышенной

Порядок такой. Сначала проверьте характеристики объекта в ЕГРН, часто ошибка кроется именно в них: неверная площадь, неправильное назначение помещения, ошибочный год постройки. Такие ошибки исправляются заявлением в Росреестр без суда.

Если данные верны, а стоимость всё равно выше рыночной, заказывают отчёт независимого оценщика и подают заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. В Москве это идёт через ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования», при отказе через суд. Процедура окупается при значительном расхождении (обычно от 20% и выше) и длинном горизонте владения.

На что обратить внимание при покупке в 2026 году

Если вы выбираете квартиру, попросите риелтора показать не только рыночную цену, но и текущую кадастровую стоимость. Разница между ними даёт вам будущий потолок налога. По премиальным лотам от 100 млн ₽ разница в кадастре между похожими корпусами может достигать сотен тысяч рублей налога в год.

Материал носит справочный характер и не заменяет обращение в ФНС. Если планируете сделку в столице, напишите нам, поможем разобраться с полной стоимостью владения по конкретному объекту.