Налоговая часть сделки способна съесть сотни тысяч рублей — или не стоить ничего, если знать правила. Разбираем по пунктам: когда НДФЛ с продажи не платится вовсе, как считается база, какие вычеты работают в 2026 году и за что приходит ежегодный налог на имущество.
Суть
Налоговый вопрос в сделке с недвижимостью почти всегда решается заранее. Разница между «продал в марте» и «продал в июне» может быть равна нулю или сотням тысяч рублей налога — если в июне истекает минимальный срок владения. То же с документами: сохранённый договор покупки позволяет платить только с разницы «продал минус купил», а потерянный оставляет только вычет в 1 млн рублей.
Правила 2026 года устроены так: НДФЛ с продажи недвижимости считается по двухступенчатой шкале — 13% с прибыли до 2,4 млн рублей и 15% с суммы сверх этого порога. Освобождение даёт минимальный срок владения — по общему правилу 5 лет, а в ряде случаев (единственное жильё, наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, рента) — 3 года. Отдельная льгота действует для семей с двумя и более детьми: при выполнении условий налог не платится независимо от срока владения. Ежегодный налог на имущество — отдельная история со своими ставками и вычетом в квадратных метрах.
Мы — агентство MW Realty. Мы не налоговые консультанты и не заменяем ФНС, но в каждой сделке считаем налоговые последствия заранее и подсказываем, какие документы собрать. Ниже — разборы по основным ситуациям. Спорные и индивидуальные случаи всегда стоит сверить с личным кабинетом на сайте ФНС или с налоговым консультантом.
Главное
Прошёл минимальный срок — налога нет и декларация не нужна. По общему правилу это 5 лет, для единственного жилья, наследства, дарения от близких, приватизации и ренты — 3 года.
Если срок не вышел, НДФЛ с продажи считается по прибыли: 13% с суммы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения. Ставка применяется не к цене квартиры, а к налоговой базе.
Вместо вычета в 1 млн рублей обычно выгоднее уменьшить доход на подтверждённые расходы на покупку. Поэтому договор и платёжки нужно хранить всегда.
Занизить цену в договоре не получится: если она ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, доход для налога считают как кадастр × 0,7.
Отдельное освобождение от НДФЛ независимо от срока владения — при покупке нового жилья лучше по площади или стоимости и кадастровой стоимости проданного до 50 млн рублей.
До 2 млн рублей по стоимости жилья (возврат до 260 тыс.) и до 3 млн по уплаченным процентам ипотеки (до 390 тыс.). У супругов лимиты считаются каждым отдельно.
Статьи
3 или 5 лет — и главное, с какой даты считать: ДДУ, наследство, приватизация, единственное жильё.
Кадастровая стоимость минус 20 м², ставка от 0,1%, срок — 1 декабря. Как проверить свой расчёт.
Близким родственникам — без налога, посторонним — 13/15% от кадастра. Что ещё придётся заплатить.
Ставки 13/15%, порог 2,4 млн, вычет против расходов и правило 70% кадастра — на понятных примерах.
До 260 тыс. рублей по стоимости и до 390 тыс. по процентам ипотеки. Кому положено и с какого момента.
Вопросы и ответы
Если истёк минимальный срок владения: по общему правилу 5 лет, а для единственного жилья, наследства, дарения от близкого родственника, приватизации и ренты — 3 года. Тогда и декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно. Отдельно освобождены семьи с двумя и более детьми при выполнении условий закона.
Для доходов от продажи недвижимости действует двухступенчатая шкала: 13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15% с суммы сверх этого порога. База — это доход минус вычет 1 млн рублей или минус подтверждённые расходы на покупку.
Почти всегда расходы — если сохранился договор покупки и платёжные документы. Вычет в 1 млн выгоден, когда квартира досталась бесплатно (наследство, дарение, приватизация) или расходы не подтверждаются. Выбрать можно только один вариант по объекту.
Он считается от кадастровой стоимости с автоматическим вычетом 20 м² для квартиры (10 м² для комнаты, 50 м² для дома). Базовая ставка для жилья — 0,1%, но в Москве она дифференцирована по кадастровой стоимости примерно от 0,1% до 0,3%. Срок уплаты — 1 декабря следующего года.
При дарении между близкими родственниками (супруги, родители и дети, бабушки/дедушки и внуки, братья и сёстры) НДФЛ не платится и декларация не подаётся. От посторонних лиц — платится по ставке 13/15%. Наследство НДФЛ не облагается, но при последующей продаже действует свой минимальный срок владения — 3 года.
Нет. MW Realty — агентство недвижимости. Мы не налоговый орган и не заменяем консультацию налогового специалиста: материалы носят справочный характер, а конкретную ситуацию всегда стоит сверить с ФНС.
Опишите ситуацию — как получили объект, когда, за сколько продаёте — и мы разберём налоговые последствия и подскажем, какие документы собрать.
Перезвоним в течение часа.