Налог с продажи квартиры в 2026 году: кто платит и как считать

Налог с продажи квартиры в 2026 году платят далеко не все продавцы. Короткий ответ: если истёк минимальный срок владения — пять лет в общем случае и три года для единственного жилья, наследства, дарения от близкого родственника, приватизации и ренты — налога нет вовсе, и декларацию подавать не нужно. Отдельно освобождены семьи с двумя и более детьми при выполнении условий закона.

Если срок не вышел, НДФЛ считается не с цены квартиры, а с налоговой базы — то есть с прибыли. Для доходов от продажи недвижимости действует двухступенчатая шкала: 13% с базы до 2,4 млн рублей и 15% с суммы сверх этого порога. Дальше — как эту базу правильно уменьшить.

Шаг 1. Определите доход для налога

По общему правилу доход — это цена по договору. Но занизить её нельзя: если цена продажи оказалась ниже 70% кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права, доход для налоговых целей считают как кадастровая стоимость × 0,7. Правило не применяется, если кадастровая стоимость на эту дату в ЕГРН отсутствует.

Шаг 2. Выберите, чем уменьшать базу

Закон даёт выбор из двух взаимоисключающих вариантов по одному объекту:

• Имущественный вычет 1 млн рублей. Простой вариант, документы о покупке не нужны. Логичен, когда квартира досталась бесплатно — по наследству, в дар, при приватизации.
• Доходы минус расходы. Вы вычитаете из дохода документально подтверждённые расходы на приобретение этой же квартиры. Почти всегда выгоднее вычета, если сохранился договор покупки и платёжные документы.

Именно поэтому договор покупки и банковские документы нужно хранить бессрочно: они стоят реальных денег. Подробнее о том, когда налог не возникает в принципе, мы разобрали в статье «Минимальный срок владения квартирой».

Шаг 3. Посчитайте налог

Пример с вычетом. Квартира получена по наследству и продана за 9 млн рублей, кадастровая стоимость — 8 млн (70% от неё — 5,6 млн, то есть меньше цены договора, значит берём 9 млн). База: 9 млн − 1 млн вычета = 8 млн. Налог: 13% с 2,4 млн + 15% с оставшихся 5,6 млн.

Пример с расходами. Квартира куплена за 12 млн, продаётся за 14 млн. База: 14 − 12 = 2 млн. Поскольку это меньше порога, вся сумма облагается по 13%. Разница с первым сценарием — в разы, и вся она в сохранённых документах.

Пример с кадастром. Квартира продана за 5 млн, кадастровая стоимость — 9 млн. 70% от кадастра — 6,3 млн, это больше цены договора, поэтому доходом считают 6,3 млн, а не 5 млн.

Когда налога нет вообще

• Истёк минимальный срок владения — 5 лет или 3 года в льготных случаях.
• Семья с двумя и более детьми продаёт жильё и покупает лучшее по площади или стоимости, кадастровая стоимость проданного не превышает 50 млн рублей, и выполняются прочие условия закона (в том числе про доли в другом жилье).
• Продажа прошла по цене покупки или ниже — прибыли нет, но декларацию в этом случае подать всё равно нужно, чтобы показать расчёт.

Декларация и сроки

Если обязанность платить возникла, декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а сам налог уплачивается до 15 июля. Проще всего — через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС: часть данных подтягивается автоматически. Если срок владения истёк, ни декларации, ни уплаты не требуется.

Типичные ошибки продавцов

• Считать налог от цены квартиры, а не от прибыли. Пугающая цифра «15% от 20 млн» в реальности почти никогда не возникает.
• Занижать цену в договоре. Правило 70% кадастра делает это бессмысленным, а покупателю потом сложнее подтвердить свои расходы при будущей продаже.
• Продавать за месяц до истечения срока владения. Иногда достаточно сдвинуть сделку — и налог обнуляется.
• Терять документы о покупке. Это разница между вычетом в 1 млн и полным зачётом расходов.

Материал носит справочный характер: налоговые ситуации бывают нестандартными — доли, перепланировки, реновация, продажа по переуступке. Свою конкретную ситуацию сверяйте с личным кабинетом на сайте ФНС или с налоговым консультантом. А если планируете сделку — напишите нам через форму: посчитаем налоговые последствия до того, как вы подпишете договор. О ежегодном налоге на владение читайте в статье «Налог на имущество физических лиц».