Налог на имущество физических лиц: сколько платить за квартиру

Налог на имущество физических лиц за квартиру — это ежегодный платёж, который считается от кадастровой стоимости объекта, а не от рыночной цены и не от того, за сколько вы её купили. Формула простая: кадастровая стоимость (за вычетом необлагаемых метров) × ставка × доля в праве × коэффициент периода владения. Уведомление приходит в личный кабинет налогоплательщика, а заплатить нужно до 1 декабря года, следующего за отчётным.

Главное послабление для жилья — автоматический вычет в квадратных метрах: 20 м² для квартиры, 10 м² для комнаты и 50 м² для жилого дома. Заявлять его не нужно, ФНС применяет его сама. Для семей с тремя и более несовершеннолетними детьми предусмотрен дополнительный вычет — по 5 м² на ребёнка на квартиру и по 7 м² на дом.

Ставки: базовые и московские

Налоговый кодекс задаёт базовые ставки, а конкретные значения устанавливают регионы и муниципалитеты. Ориентиры такие:

• 0,1% — для жилых домов, квартир, комнат, гаражей и машино-мест. Местные власти вправе уменьшить эту ставку вплоть до нуля или увеличить, но не более чем втрое.
• 0,5% — для прочих объектов, не отнесённых к жилью. Именно сюда попадают апартаменты.
• 2% — для объектов в перечне административно-деловых и торговых центров и для дорогой недвижимости (с кадастровой стоимостью свыше установленного порога).

В Москве ставка для квартир и домов дифференцирована по кадастровой стоимости: примерно от 0,1% для недорогих объектов до 0,3% для дорогих — например, для объектов стоимостью 10–20 млн рублей применяется 0,15%, 20–50 млн — 0,2%. Точную ставку по своему адресу удобнее всего проверить в сервисе «Справочная информация о ставках и льготах» на сайте ФНС.

Почему налог может вырасти без вашего участия

Причины обычно три: пересмотр кадастровой стоимости при очередной государственной кадастровой оценке, изменение местной ставки, окончание переходных коэффициентов. Если кадастровая стоимость кажется завышенной относительно рынка, её можно оспорить — через комиссию при региональном органе или в суде, приложив отчёт оценщика.

Кто может не платить

Полное освобождение по одному объекту каждого вида предусмотрено для пенсионеров и предпенсионеров, инвалидов I и II групп, инвалидов с детства, ветеранов и участников боевых действий и ряда других категорий. Ограничение: льгота не применяется к объектам с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей и к объектам, используемым в предпринимательской деятельности. Если у пенсионера две квартиры, льгота действует только на одну — ФНС по умолчанию выберет ту, где налог больше, но можно подать уведомление и указать другую.

Что делать, если уведомление не пришло

Отсутствие бумажного письма не отменяет обязанность заплатить. Если у вас есть личный кабинет на сайте ФНС, бумажные уведомления по умолчанию туда и приходят. Если объект в собственности, а начислений нет вовсе, нужно сообщить об этом в налоговую — иначе возможны пени. За просрочку после 2 декабря начисляются пени за каждый день.

Особый случай — апартаменты

Апартаменты юридически являются нежилым помещением, поэтому вычет в 20 м² к ним не применяется, а ставка выше, чем для квартиры: обычно 0,5%, а для объектов из регионального перечня деловых и торговых центров — до 2%. Разницу в стоимости владения мы подробно разбираем на нашем сайте про апартаменты и квартиры.

Как быстро проверить свой расчёт

• Узнайте кадастровую стоимость объекта — на сайте Росреестра по кадастровому номеру.
• Вычтите стоимость 20 м² (для квартиры), пропорционально общей площади.
• Умножьте на ставку из справочника ФНС по вашему муниципалитету.
• Учтите долю в праве и число месяцев владения в году.

Как оспорить кадастровую стоимость

Если кадастровая стоимость заметно выше рыночной, налог переплачивается каждый год, и это имеет смысл исправлять. Порядок такой: сначала запрашивают в региональном бюджетном учреждении, проводившем оценку, сведения о характеристиках объекта — часто ошибка кроется именно в них (неверная площадь, назначение, год постройки). Если данные верны, а стоимость всё равно завышена, заказывают отчёт независимого оценщика и подают заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной — в бюджетное учреждение, а при отказе в суд.

Важно понимать экономику процедуры: отчёт оценщика и сопровождение стоят денег, поэтому оспаривание окупается при значительном расхождении и длинном горизонте владения. Пересмотренная стоимость применяется с даты, установленной законом, — предыдущие годы, как правило, не пересчитываются задним числом.

Владели не весь год — платите не за весь год

Коэффициент периода владения считается в месяцах. Месяц покупки учитывается за полный, если право возникло до 15-го числа включительно; месяц продажи — если право прекратилось после 15-го числа. Поэтому дата сделки в середине месяца ощутимо влияет на итоговую сумму у обеих сторон, особенно по дорогим объектам.

Ещё три вещи, которые полезно знать

• Машино-место и кладовка — отдельные объекты со своими начислениями; для машино-места действует льготная ставка как для жилья.
• Апартаменты в собственности семьи не дают права на вычет в квадратных метрах и облагаются по повышенной ставке.
• Долевая собственность. Каждый собственник платит за свою долю, а вычет в 20 м² распределяется на объект целиком, а не на каждого владельца.

Материал носит справочный характер и не заменяет обращение в ФНС. Если вы покупаете или продаёте объект, полезно заранее понимать не только налог на владение, но и налог при продаже, а также вычет при покупке. Напишите нам через форму — посчитаем полную стоимость владения по конкретному лоту.