Налог при дарении квартиры и при наследовании недвижимости

Налог при дарении квартиры зависит от того, кто кому дарит. При дарении между близкими родственниками и членами семьи НДФЛ не платится вообще, и декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно. К близким родственникам Семейный кодекс относит супругов, родителей и детей (включая усыновителей и усыновлённых), бабушек, дедушек и внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестёр.

Если даритель не входит в этот круг — тётя, дядя, двоюродный брат, гражданский супруг, друг, — одаряемый платит НДФЛ по общей шкале: 13% с суммы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения. Налоговой базой считается кадастровая стоимость подаренного объекта на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права. Декларацию подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.

Наследство: НДФЛ нет, но есть госпошлина нотариусу

Доходы в денежной и натуральной форме, полученные в порядке наследования, НДФЛ не облагаются — независимо от степени родства. Наследник не подаёт декларацию и не платит подоходный налог за сам факт получения квартиры. Расходы всё же будут: нотариальный тариф за выдачу свидетельства о праве на наследство (для близких родственников он ниже, чем для остальных наследников), услуги правового и технического характера и госпошлина за регистрацию права в Росреестре.

Дарение теперь только через нотариуса

С 13 января 2025 года любой договор дарения недвижимости между физическими лицами подлежит обязательному нотариальному удостоверению — в том числе между близкими родственниками. Простая письменная форма больше не подойдёт: без удостоверения Росреестр не зарегистрирует переход права. Нотариус проверяет законность сделки, разъясняет последствия и, как правило, сам подаёт документы на регистрацию. Для близких родственников федеральный нотариальный тариф применяется в уменьшенном размере.

Госпошлина за регистрацию права

За регистрацию перехода права собственности на квартиру физическое лицо платит госпошлину: базово 4 000 рублей, а для объектов с кадастровой стоимостью свыше 20 млн рублей — 0,02% от кадастровой стоимости, но не более 500 тыс. рублей. Точный размер удобнее уточнить у нотариуса перед сделкой — тарифы периодически пересматриваются.

Что будет при последующей продаже

Здесь начинается самое важное для планирования. Для квартиры, полученной в дар от близкого родственника или по наследству, минимальный срок владения сокращённый — три года, а не пять. При этом отсчёт для наследства идёт со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права. Подробности — в статье «Минимальный срок владения квартирой».

Второй нюанс: расходов на приобретение у такой квартиры нет, поэтому при продаже раньше срока уменьшать доход обычно приходится вычетом в 1 млн рублей. Исключение — если при дарении не от близкого родственника одаряемый уже заплатил НДФЛ: тогда при продаже он вправе учесть ранее уплаченный налог или ранее задекларированную стоимость. Механику расчёта разбираем в статье «Налог с продажи квартиры в 2026 году».

Частые вопросы на практике

• Дарение доли. Правила те же: близкому родственнику — без НДФЛ, постороннему — по шкале от кадастровой стоимости доли.
• Дарение несовершеннолетнему. Налога при близком родстве нет; сделку подписывает законный представитель, продажа такой квартиры позже потребует согласия органов опеки.
• Дарение вместо купли-продажи «для экономии». Плохая идея: притворная сделка оспаривается, а покупатель теряет право на имущественный вычет и лишается подтверждённых расходов на будущее.
• Вычет при покупке у родственника. Не предоставляется — стороны признаются взаимозависимыми. См. «Налоговый вычет при покупке квартиры».

Дарение или завещание: что выбрать

Оба варианта передают квартиру внутри семьи без НДФЛ, но работают по-разному, и выбор обычно диктуется не налогами, а контролем. Дарение переводит право собственности сразу: даритель теряет объект при жизни, зато сделка закрыта и оспорить её сложнее, чем завещание. Завещание оставляет собственность за наследодателем до конца жизни, его можно переписать сколько угодно раз, но оно уязвимее: закон гарантирует обязательную долю нетрудоспособным иждивенцам, несовершеннолетним детям и нетрудоспособным супругу и родителям — их доля выделяется независимо от текста завещания.

Практические соображения такие. Если цель — при жизни закрепить квартиру за конкретным человеком и исключить споры между наследниками, обычно выбирают дарение. Если важно сохранить право пользования и возможность передумать — завещание. Промежуточный вариант — договор пожизненного содержания с иждивением (рента), который передаёт собственность сразу, но обременяет получателя обязанностями; для последующей продажи такой квартиры действует сокращённый трёхлетний срок владения.

Сроки, о которых забывают

• Шесть месяцев на принятие наследства со дня его открытия. Пропуск срока восстанавливается только через суд или с согласия остальных наследников.
• Долги наследуются вместе с квартирой. Ипотека, задолженность по коммунальным платежам и по налогу на имущество переходят к наследнику в пределах стоимости полученного имущества.
• Отказ от наследства безвозвратен и не может быть частичным по одному объекту: принять квартиру и отказаться от долгов не получится.
• Налог на имущество начисляется наследнику со дня открытия наследства, а не с даты регистрации права, — за «промежуточные» месяцы платить придётся.

Материал носит справочный характер, а семейные ситуации почти всегда индивидуальны. Конкретные тарифы, льготы и порядок стоит сверить с нотариусом и с личным кабинетом на сайте ФНС. Если планируется переоформление квартиры внутри семьи с прицелом на будущую продажу — напишите нам через форму: подскажем, какой вариант оформления дешевле по итогу.